Залогом по этим кредитам может выступать либо приобретаемая и имеющаяся в собственности недвижимость (земля + дом или городская квартира), либо только имеющаяся в собственности недвижимость (уже имеющийся участок земли или квартира/дом), либо только приобретаемая недвижимость (земельный участок и строения на нем).

Банки, естественно, интересует в качестве залога только ликвидная недвижимость.

Что такое ликвидный участок

Представления о ликвидности земельного участка сложились совсем недавно, в общих чертах они выглядят так:

• участок должен находиться на земле разрешенной к использованию под ИЖС (как вариант – земля поселений). Участок земли сельскохозяйственного назначения котируется гораздо меньше, так как на нем нельзя построить дом для постоянного проживания и регистрации;
  
• предпочтения отдаются земельному участку, расположенному в организованном коттеджном поселке;
  
• желательно, чтобы к участку должны быть подведены необходимые коммуникации;
  
• участок должен быть транспортно доступным в любое время года. Как минимум, к нему должны вести удобная асфальтовая или бетонная дорога. Развитая инфраструктура и возможность легко добираться до собственного участка общественным транспортом приветствуется;
  
• земельный участок должен находиться в экологически благополучном районе. Желательно наличие рядом леса, водоема. Соседство с производством, свалками или кладбищами может перечеркнуть все плюсы участка;
  
• имеет значение характеристика грунта и почв (отсутствие заболоченности, близкого расположения грунтовых вод и пр);
  
• участок должен быть свободен от всевозможных обременений.

Строиться сейчас или потом?

Уже появились банки-первопроходцы, которые рискнули ввести кредитные программы для покупки земельного участка, рассчитанные на тех, кто планирует купить землю уже сейчас, а начать строительство через несколько лет. Например, такой «Кредит на покупку земельного участка» предлагает Райффайзенбанк, кредит «Жилье с нуля – земля» - ХКФ Банк, кредит «Земельный участок» - программа банка «Возрождение».

Особенностью таких кредитов является довольно высокий первоначальный взнос – не менее 30% от стоимости земельного участка, а чаще – не менее 50%. Установлена нижняя граница стоимости земельного участка – обычно банк требует, чтобы цена кредита была не менее $20 000 - $40 000. Самые дешевые предложения банкам невыгодны, в таких случаях лучше взять обычный потребительский или нецелевой ломбардный кредит.

Однако имейте в виду, что в принципе девелоперы не заинтересованы продавать самую ликвидную землю без строения. Это основная проблема клиентов, приобретающих земельные участки с инвестиционной целью или для строительства через несколько лет.

Есть, конечно, специальные предложения земельных участков без подряда в организованных коттеджных поселках. Но даже в этом случае действуют правила, обязывающие собственников закончить строительство до определенного срока, чтобы не беспокоить соседей.

Землю без подряда возможно купить в поселке, застроенном хаотично, но недвижимость в таком селении стоит примерно в два раза дешевле, чем в населенном пункте, построенном по индивидуальному проекту.

Но и для «бесподрядчиков» уже тоже появились специальные программы: Сбербанк и ВТБ 24 – выдают кредиты для приобретения земельного участка и отдельными траншами – строительства индивидуального дома. Причем, в отличие от коллег, эти банки уже начали экспансию в регионы – в настоящее время кредитуют загородное строительство в Тульской области.

И все-таки она вертится. И дорожает

Цена сотки, в отличие от цены квадратного метра, может отличаться в десятки раз.

Разумеется, больше всего влияет на стоимость расстояние от МКАД и направление. Наиболее престижными направлениями считаются запад и северо-запад, наименее — восток и юго-восток.

На одном и том же километре и направлении земля может стоить по-разному. Это связано со всеми плюсами и минусами каждого конкретного участка, причем цены могут существенно отличаться даже внутри одного организованного поселка. Например, — участок, примыкающий к лесу или водоему и участок около ЛЭП или въездных ворот существенно различаются в цене. Сегодня девелоперы в одном населенном пункте стараются создать и VIP-зоны, и более доступные предложения.

По традиции, чемпионом стоимости сотки является Рублевка. Цена на землю в организованных коттеджных поселках без подряда тут варьируется от $40 до 350 тыс. На Новой Риге сотка стоит от $15 до 150 тыс., в среднем – $30 – 50 тыс.; на Симферопольском шоссе - от $4,5 до 23,5 тыс..

С другой стороны, стоимость сотки в дальнем Подмосковье может не превышать нескольких сотен долларов. Да и цена на неликвидные участки, пусть и расположенные на престижных направлениях недалеко от Москвы, может и не расти. Покупателей отпугнут всевозможные обременения, транспортная недоступность, неудачное месторасположение.

Но в любом случае, более или менее ликвидная земля в наше время является очень выгодным средством вложения капитала. Рост цен на ликвидные участки составляет порядка 30 - 40% в год. Особенно «сладкие» куски могут показывать рост и 50-60% в год. Но перспективные направления, где цены еще «божеские», быстро завоевывают популярность.

Резюме Интернет-журнала о недвижимости Metrinfo.Ru

А теперь попробуем ответить на главный вопрос — копить деньги на землю или взять в кредит? Речь, понятно, о ликвидных участках. Напоминаем вам одно из основных правил для заемщика, выведенных нашим журналом: