Сделки купли-продажи на рынке загородной недвижимости считаются одними из самых сложных. Как должен действовать покупатель, чтобы не зарыть свои денежки в чужую землю?

По Сеньке шапка

Что бы ни утверждали злопыхатели, благосостояние граждан (по крайней мере, их отдельной части) неуклонно растет. Подтверждение? Десятки тысяч москвичей стремятся перебраться на жительство за город и присматривают недвижимость: кто – за миллион рублей, кто – за миллион евро.

«Справочное бюро» недавно рассказало о том, как выбрать участок земли под строительство загородного дома или уже с готовым жильем («КР» № 19 от 8 мая 2008 г.). Сегодня – продолжение темы: как купить и оформить в собственность то, что выбрано. Ведь прежде чем нести деньги за облюбованный кусочек земли и начинать наслаждаться жизнью на природе, надо выяснить несколько важных вещей. И первое, что следует узнать, – все ли в порядке с документами.

Бумаги должны быть в порядке

В кадастровом плане содержатся следующие сведения: местоположение земельного участка (адрес); его площадь; описание границ; сведения о категории земель и разрешенное использование земельного участка; экономические и качественные характеристики, а также информация о наличии объектов недвижимого имущества.

Если документам на землю «исполнилось» более пяти лет, необходимо будет получить свежий кадастровый план и справку о стоимости участка – нормативной и кадастровой.

Совет

Перед оформлением документов можно сделать запрос в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним с целью получить сведения о предстоящей покупке.

Продавец, ты вменяем?

1. Имеет значение психическое здоровье продавца. Если человек пожилой, желательно как минимум убедиться, что у него отсутствуют отклонения психики. По возможности стоит получить (от самого продавца) справку из НД, ПНД о том, что он на учете не состоит.

2. Необходимо удостовериться, что собственник – именно то лицо, которое отчуждает объект. И что он не менял фамилию. Если фамилия менялась, следует выяснить, на основании чего. Если от имени собственника действует представитель, нужно убедиться, что это официально уполномоченное лицо.

3. Кроме того, нужно проверить, что у владельца нет задолженностей по обязательным платежам (налоги, обязательные сборы в СНТ). Иначе долги перейдут к новому владельцу вместе с имуществом.

Про сенокос и ПМЖ

Если участок отнесен к садовым, пожалуйста, выращивайте репу, сажайте крыжовник, стройте дом – никто слова не скажет. До недавних пор возведенные на таких участках дома считались предназначенными только для сезонного проживания. Теперь, по решению Конституционного суда, в них разрешено прописываться на ПМЖ.

Если участок предназначен под огород, разбивайте грядки, сажайте укроп, огурцы с кабачками, но не на каждом таком участке-огороде возможно возвести даже небольшую бытовку, не говоря уже о доме для проживания.

Когда участок определен под личное подсобное хозяйство (ЛПХ) – нет проблем возвести постройки и при этом еще что-то выращивать – картошку, подсолнухи, рожь, овес...

Возвести загородный дом и потом прописаться в нем можно лишь на землях, которые предназначены под индивидуальное жилищное строительство. Это:

– земли поселений (ИЖС, ЛПХ, садоводство);
– сельскохозяйственные земли (дачное строительство и садоводство).

Совет

Читайте внимательно выписку из кадастрового плана, в ней отображены: категория земель, разрешенное использование земельного участка, его площадь, координатные точки границ участка.

Право первой покупки

По закону об обороте земель сельхозназначения первоочередное право покупки имеет муниципалитет, то есть местная власть. Продавец обязан оповестить ее о том, что собирается продать участок и предложить право первой покупки. Иначе впоследствии сделку могут признать незаконной. Местная власть, как правило, отказывается от приобретения. Но соблюсти закон необходимо. Заранее разузнайте, не находится ли выбранный участок в зоне отчуждения, поскольку рядом пролегает газопровод высокого давления (там в зоне 300 метров вообще нельзя ничего строить).

Под участком может также проходить линия связи, электрический кабель или располагаться иной объект, в результате чего земля бывает ограничена в возможном использовании – вплоть до полного запрета возводить капитальные строения. Следует помнить и про охранные зоны водоемов, линий электропередач, автодорог. В пределах таких территорий использование земли, как правило, ограничено.

Обременение участка может быть установлено сервитутом – правом ограниченного пользования по требованию другого лица (частный сервитут). Например, для прохода. Либо по требованию органа местного самоуправления (публичный сервитут). Например, для строительства районной автодороги.

Еще опасность: в перспективных планах властей могут содержаться самые смелые и дерзкие замыслы относительно земли, на которой расположен «ваш» участок. Поэтому постарайтесь выяснить в местной администрации, не зарезервирован ли, к примеру, участок для госнужд (строительства федеральных трасс, скоростных магистралей). Эта информация не является закрытой.

На заметку

В разных регионах установлен разный минимальный размер участка под застройку или раздел. Для сделки должны быть точно определены границы земельного участка – его точное расположение на местности, включая координаты, длины сторон, площадь, границы смежеств. Участок должен быть нанесен на кадастровую карту, должен пройти регистрацию в «Роснедвижимости» и иметь межевое дело.

Исторический материализм

Теперь займемся историей: выясним, как участок был приобретен, как переходил от владельца к владельцу и был передан государством в частную собственность. Даже при наличии официальных документов важно убедиться в фактическом расположении участка, было ли действительно проведено межевание, нет ли зарегистрированных строений (если участок физически пуст). Только проведя полный анализ истории участка удастся оценить все риски, которые будут непосредственно влиять на его стоимость. После этого можно принимать решение о покупке.

Во избежание «сюрпризов» никогда не помешает:

– получить справки об отсутствии ограничений/обременений на участке (например, по выписке из ЕГРП);
– установить границы участка (выезд геодезии, установка межевых знаков);
– получить кадастровый паспорт (в подтверждение того, что межевание проведено);
– убедиться в отсутствии судебных споров с соседями по границам участка, – получить справку о подземных коммуникациях либо организовать выезд специалистов и провести топографическую съемку с указанием всех подземных коммуникаций, не относящихся к дому;
– получить все справки об отсутствии задолженностей по обязательным платежам – из налоговой инспекции, администрации или правления СНТ (садового некоммерческого товарищества);
– убедиться, что в БТИ не заведены инвентарные дела на строения, которых уже нет. Если к участку подведены (подключены) коммуникации, то получить от продавца все соответствующие документы.

Сомневаться надо больше!

Когда речь идет о покупке участка вместе с домом, надо узнать, зарегистрировано ли право на дом вообще, если нет – пусть продавец его зарегистрирует. И конечно, надо обязательно посмотреть, какие разрешительные документы есть у продавца на те или иные постройки. То есть разрешено ли вообще вести там строительство.

Необходимо проштудировать техпаспорт БТИ, дабы убедиться в отсутствии незаконных перепланировок, переоборудования и строений, возведенных без разрешения.

По выписке из домовой книги следует удостовериться в отсутствии зарегистрированных в доме лиц. Перечень необходимых действий и проверок для того, чтоб максимально обезопасить сделку, может меняться в зависимости от вида и наличия правоустанавливающих документов на объект.

Внимание! Если вы покупаете землю, на которой уже имеются какие-то постройки, даже в недостроенном виде и не введенные в эксплуатацию, оформлять ее нужно вместе со всеми строениями и недостроем. Таким образом, вы себя обезопасите от попадания под статью – 222 ГК РФ – самовольные постройки. Если дом продавцом не оформлен и не зарегистрирован, он считается самовольной постройкой, и новому владельцу без мытарств и траты немалых денег узаконить его будет весьма проблематично. Оформленный недострой проще будет впоследствии ввести в эксплуатацию.

Если вы собираетесь приобрести участок вместе с постройками, желательно проверить и определить:

– вид строения (жилой дом, жилое строение, нежилое) – от этого зависит возможность регистрации по месту жительства; – соблюдено ли расстояние от границ соседей (норма – три метра для дома, один метр – прочие строения);
– площадь дома как общую, так и жилую, совпадает ли она с площадью в правоустанавливающих (правоподтверждающих) документах;
– действуют ли коммуникации, зарегистрированы ли они официально по подведению и подключению.

Обязательно убедитесь, что строения (и основное, и вспомогательные) реально находятся в границах участка (не вылезают на самозахваченную территорию).

Дорого и долго

Оформление загородной недвижимости процедура длительная, она может занять от нескольких месяцев до полутора лет. И довольно дорогая – от $1500 до $20 000 и более. Документы для совершения сделки тоже собираются не за один день. Главная особенность сделок с земельными участками – границы участка должны быть установлены и учтены в соответствии с действующим законодательством, в противном случае участок не сможет являться предметом сделки.

Два варианта договора

Договор купли-продажи земельного участка (участка с домом) должен совершаться обязательно в письменной форме. В договоре непременно указываются данные, которые позволяют определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю. В том числе, приводятся сведения, определяющие расположение недвижимости на участке либо в составе другого недвижимого имущества (адрес, кадастровый номер, площади, категория, вид разрешенного использования, инвентарный номер на дом, вид постройки). При отсутствии таких данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а сам договор не считается заключенным. Также существенным условием будет цена недвижимости. При отсутствии такого условия (в письменной форме), согласованного сторонами, договор о продаже считается не заключенным.

В договор продажи жилого дома, квартиры (или их части), в которых живут лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жильем после его приобретения покупателем, обязательно должны быть внесены эти лица с указанием их прав на пользование продаваемым помещением. Договор может составляться как в простой письменной, так и в нотариально удостоверенной форме. Однако для безопасности и спокойствия покупателя второй вариант предпочтительнее.

Простой она только называется...

Для совершения сделки в простой письменной форме потребуются следующие документы на участок:

– правоустанавливающие и правоподтверждающие документы на участок;
– кадастровый план земельного участка не менее чем в трех экземплярах (в том случае, если кадастровый план ранее не предоставлялся в Управление федеральной регистрационной службы);
– нотариально заверенное согласие супруги продавца на продажу (заявление о том, что продавец на момент приобретения участка не состоит в зарегистрированном браке);
– согласие супруги покупателя на покупку участка (заявление о том, что покупатель на момент приобретения в зарегистрированном браке не состоит).

На дом необходимы следующие бумаги:

– правоустанавливающие и правоподтверждающие документы на дом;
– технический паспорт (извлечение из технического паспорта);
– справка об отсутствии зарегистрированных лиц;
– документы продавца (паспорт), для юридического лица – расширенный пакет.

В зависимости от каждой конкретной ситуации пакет документов может дополняться, например, отказом содольщиков от преимущественного права покупки доли участка и строения.

И еще бумаги

Для нотариально удостоверенной формы договора в дополнение к перечисленным документам могут потребоваться:

– выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество об отсутствии ограничений (обременений);
– справка из налоговой инспекции (администрации) об отсутствии задолженностей по налогам и иным обязательным платежам.

За 30 дней

Договор купли-продажи вместе с перечисленными документами и заявлениями на регистрацию перехода права собственности и оплаченными квитанциями сдаются на госрегистрацию в районный филиал управления Федеральной регистрационной службы по Московской области. Срок госрегистрации – 30 календарных дней.

Договор купли-продажи считается исполненным только с момента подписания сторонами акта приема-передачи имущества либо иного документа о передаче.

Почем сотки для народа?

Средняя цена сотки земли для индивидуального строительства в ближнем Подмосковье (до 45 км от МКАД) колеблется от $8000 до $40 000. Причем в верхних ценовых диапазонах в цену включается пакет коммуникаций (электричество, газ, дорога).

На удалении 45-70 км от МКАД цена падает в разы и составляет в среднем $2000–10 000.

В последнее время возник интерес к регионам. Это обусловлено как дороговизной подмосковной земли, так и сокращением числа предложений. Стоимость сотки в соседних областях составляет в среднем $1000-10 000. Из дорогого Подмосковья спрос перетекает в Калужскую, Смоленскую, Тверскую и другие ближние и дальние области.

Здесь на цену влияют экологические особенности территории, удобства автосообщения, наличие коммуникаций и инфраструктуры.

Комментарий

Владимир Яхонтов, заместитель генерального директора компании «МИЭЛЬ-Загородная недвижимость»:

– Самый распространенный вид мошенничества при сделках с загородной недвижимостью – когда продают не то, что показывают. Демонстрируют один участок с находящимся на нем строением, а по документам оформляют совсем другой.

Доверчивый покупатель приехал, посмотрел, вроде все устраивает. А в результате приобрел избушку на курьих ножках.

Совет здесь такой. Найти соседей, председателя кооператива или другое ответственное лицо, у кого можно было бы выяснить, действительно ли это участок, скажем, номер 50, а товарищество – «Садовод-Буденовец». Другой типичный вид мошенничества при сделках с загородной недвижимостью – продажа по поддельной доверенности. Поэтому нужно обязательно проверить подлинность доверенности у нотариуса и убедиться в том, что доверитель реально существует.

Материал подготовлен при содействии Жанны Щербаковой, директора департамента загородной недвижимости «МИЭЛЬ-Брокеридж»

Квартирный ряд, май 2008 г.